最高人民法院
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
（2023新版）
根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未竣工或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但当事人一方自合同订立后，补办商品房预售许可证的，该合同自取得预售许可证之日起有效。 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和承诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，也应当为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条 出卖人通过认购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第七条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，致使其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 第八条 对房屋的实际占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。 第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十一条 根据《民法典》第五百六十三条的规定，出卖人逾期交付房屋或买受人逾期支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的行使期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照国家规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照 已付购房款总额，参照国家规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十五条 商品房买卖合同约定或城市房地产开发经营管理条例规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，致使买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十六条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未