平层和复式哪个升值 平层好还是复式好

问：十三老师您好，来深9年，150W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢
答：您好，感谢赞赏！ 我不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的第一梯队。 金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘。 桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。
优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。
问：老师你好，我深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成。。。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等
答：松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。
问：你好，我想在后海买房，属于二次置业，考虑小联排别墅，价格4000万左右，有好的推荐吗？咨询怎样收费？
答：别墅还是大平层？ 享受生活，追求生活品质，别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧，更是身份的象征，有天有地，依山傍水，中介的口号更是：戎马一生必有一墅。 受通货膨胀的影响，这类大宗物业总值高，增值都绝对值也很高，但总是随着大势涨跌，一直跟涨，属于反应较慢的板块。除此之外部分别墅不仅没有增值却贬值相当大，别墅在在商业、学校、交通、人文环境上隔绝。 还是要说人口结构，深圳是个年轻的城市，平均年龄32.5岁，很多富豪都很年轻，他们从事科技、创新、金融类行业，这些行业必须是在CBD，别墅区的位置一般都位于远郊，每天往返花费2个小时，一年下来就有一个月在路上，有钱人的时间更值钱。 大平层一般处于CBD附近，地铁、商业、海景、配套教育（贵族学校）相对完善，交通也便捷，这类物业不受政策层面的影响，2015年之后深圳大多数物业持平或微跌，但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休闲，深圳是个创业之城，奋斗之城，年轻的富豪选择了距离工作上班更近的大平层，例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾一号，喜之郎老板住深圳湾一号，宝能老板住在太古城，鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的建议是尽量买CBD附近的商业大平层，海景、商业、教育、交通、升值潜力都具备了 如果对别墅有特殊喜好，可以关注卓越维港、三湘海尚，或者前海的泛海拉菲花园，品质不需要多说，属于小高层和别墅组合的社区。
问：老师您好，我目前预算在700万以内，想考虑南山蛇口片区两房。目前考虑，第一爱榕园玫瑰园等，老旧育才学位;第二招商名仕，北师大学位;第三海尚国际等，目前我没有那么着急学位但是还是想考虑，不知道您这边建议如何
答：您好，蛇口楼龄分化，老盘不值得投资，建议淘次新盘。 海尚国际 南海玫瑰园和雍景湾 淘淘笋。
问：十三老师好！看了你的许多解答觉得受益匪浅，只是轮到自己做决定时还是有些难，我名下在龙华有一套房子，欠款200万左右，老公有过贷款记录，我工作在沙井，每天来回奔波对我一小女子实在是太累，况且需要上夜班，所以我想在沙井买一套自住（偶尔住，大多数时间还是要回龙华照顾孩子）加投资，只是手上资金只有大约100万左右，请问是购买公寓（京基御景这两天开盘）40多平，这个压力小些，还是咬咬牙买商品房，只是沙井最近都没什么新盘，二手房的话总价大约300万到350万的有哪些推荐呢？
答：你好，优先商品房，普通公寓涨幅跑不赢大盘。 沙井自住可以多关注华侨城四海云亭小2居，淘笋，可以淘到300+的低价盘，自住一间，隔断几间出来，可以出租，前面几年也能缓解一部分月供压力。 或者碧海 西乡和翻身的地铁沿线次新盘 小户型。
问：你好，我在老家有一套房子在按揭中，还有70万在还。 小孩子今年很快要上幼儿园了，想在深圳入手一套自住2房；我在南山上班，年入55万，我老婆30万，但是现在要在深圳买房有贷款未还清，需要五成首付，目前深圳基本在400万以上。 一直租住在宝中这里，看着房价上涨，就是首付不够，请问这样情况能否有三成操作方式
答：你好，目前有3种方式可以操作成首付3成： 1、全款抵押，找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。全款也利于淘笋。 2.采取5+2模式。5成首付+2成首付贷，有渠道可以操作 3.开发老人票，把老人户口迁到深圳，做接力贷，首付3成，最多贷款30年
问：你好 前海颐湾府怎么样？有投资价值吗？深圳哪里或者那个楼盘有投资价值

答：颐湾府优势：

劣势：

该项目值得关注。以下为值得考虑的选筹参考：

问：本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

答：你好，优质资源会向金钱和人聚集，学区亦如此。近年来，罗湖学区已有衰退迹象，唯一的支撑是深中。学区房作为刚性需求，易涨难跌。尽管罗湖生源老化隐忧存在，但深中作为顶尖名校，其地位难以撼动。

年前涨幅过大的楼盘部分价格正在回调，可以考虑观望时机。也可以购入福田或南山1000万元左右的第一或第二梯队学区房。

为了兼顾小学和中学，建议购买九年一贯制学区房，一步到位。推荐景田外国语、明德实验、深高、百花实验、侨香外国语、南二外海德、南外高新、南外科华、南海实验、麒麟实验。

问：感谢回复，选择问题比较清楚。细节上再补充问一下，实验初中二年级买是否来得及？龙岗实验近期情况是否了接？谢谢

答：理论上赶得及，但需关注最新入学政策，建议提前联系学校了解详情。龙岗实验近期无最新成绩公布。

问：目前住在布吉（大芬地铁站旁200米内）复式楼梯房，居住还行，赠送面积大，就是小区不大，公共设施少；另外在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩不到一岁。问一下，不考虑工作地点因素，从居住和投资角度，是否有必要置换到福田和南山去（大房换小房）？谢谢！

答：布吉的潜力与罗湖相当，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破旧的区域。答案很明显：布吉整体来看跑输大势。从投资增值的角度来看，建议置换到南山或福田。

问：十三老师您好，非常感谢您上次的回答。 我首套首贷，预算首付加税180万，总价500万到560万，两房，我在罗湖田贝上班，老公在南山深大南上班，想买来自住，另兼保值，还没有小孩，不过学位中上是不是对保值也有作用…… 上次问您皇庭世纪和皇达东方雅苑，您建议自住在南山中心区，说西丽更适合我。 请问桃源村三期怎么样， 西丽有其他推荐的盘吗？ 交通方便，近地铁的。 万分感谢！

答：桃源村还不错，常年保持西丽成交量第一，可与大势持平。另外松坪村也可关注，地段较好，位于住宅供应稀缺的科技园板块。

问：您好！ 我们预算能承受一套800万的房子，想购买一套初中学位房，为小孩儿上初中做打算，目前在留意深圳高级中学周边物业，意向是福田的建业小区。小区老旧，除了学位的考虑，主要还有搏拆迁的想法。 请问该小区是否有购买投资价值？您还有没有其他学区或小区推荐？ 谢谢！

答：你好，如果是买深高学票，我觉得可以买。如果目的是博棚改，那么需要慎重考虑，投资需关注周期性。（包括时间成本和机会成本） 建议购置小户型用于挂学票，剩余资金投资性价比更高的板块。对于刚需和投资客来说，500万是一个门槛，也是交易最频繁的价格区间。

车公庙地铁口500万以内的房源主要集中在泰安轩和泰康轩，这两个小区实为一体，共享一个花园，类似于现在的

一期和二期，共有三栋建筑建于1999年至2002年。小区户型全部为小户型，主力户型为30㎡单间和50㎡一房一厅，此外还有少量60㎡小两房，总价基本在500以内。

优点： 第一：小区周围配套设施齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟可到达KK one等商业综合体。 第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，适合在福田南山工作的人群。 第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。 第四：附近没有主干道，非常安静，高楼层视线较好。 缺点： 第一：小区几乎没有花园，基本上没有什么公共活动区域。 第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上生活品质。 第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。

很多人给我留言提问，抱歉由于精力有限，无法一对一指导。