■本文作者：王小明
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2021年8月30日，住房和城乡建设部发布《城市更新行动告知书》，其中明确提出避免城市更新过程中出现“大拆大建”问题。
不久前，北京市发布《北京2021-2025年城市更新行动计划》，也明确反对“大拆大建”，与住建部《告知书》精神完全一致。那么，棚户区改造和城中村改造将何去何从？
《告知书》提出了部分限制措施，如“三项严格控制”。
《告知书》中还有其他值得关注的表述：
确保住房租赁市场平稳。避免短时间、大规模拆迁城市连片旧区，防止住房租赁市场失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。稳步推进城中村改造……城市住房租金年度涨幅不超过5%。
《告知书》将城中村改造与“确保住房租赁市场平稳”联系起来进行了全面考虑。
在实践中，许多外来务工人员和城市低收入群体长期租住在城乡结合部的城中村和“老旧片区”。如果短时间内大规模拆迁城中村，与承租人无关的补偿安置利益问题会导致大量承租人被迫另寻住处，加剧新市民、低收入困难群众的租房困难，甚至抬高当地房租。
尽管《告知书》并未完全禁止城中村改造，但已明确为火热进行中的此类项目泼了一桶冷水。
《告知书》还对城市更新项目提出了明确的发展要求：
棚户区改造本质上是政府主导的征收拆迁，属于“大拆大建”。
棚户区改造拆迁是城市更新“全面改造”的一种项目类型。但目前为止，其影响力已从几年前的巅峰跌落谷底。
例如，前文提到的北京市城市更新计划明确指出：不搞“大拆大建”，除了城镇棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备和房地产一级开发。
这排除了“房屋和土地征收”行为。有些人认为，城镇棚户区改造除外，城镇棚户区改造是否可以继续进行？
接着看下文：以改善群众居住条件为出发点和落脚点，加快推进城镇棚户区改造，在途项目逐步销账。严格控制改造范围、标准和成本，启动一批群众改造意愿强烈的城镇棚户区改造项目。
请注意，被老旧小区改造、核心区平房直管公房申请式退租、危旧楼房改建大幅压缩后剩下的城镇棚户区改造工作主要针对“在途项目”，即已启动、实施，因个别“滞留户”尚未完成的旧项目。
现在启动的新项目必须“群众改造意愿强烈”，改造范围、标准和成本也受到严格控制。
至少对于北京市而言，棚户区改造已趋近尾声。
《告知书》还指出，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式……鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。
“政府引导”与“政府主导”仅一字之差，却差异巨大。所谓“居民出资参与的微改造”就是老旧小区改造的标准表述，与征收拆迁、城中村改造中居民只等着拆旧建新、领补偿款完全不同。
在北京市新计划中，尽管城镇棚户区改造仍属于城市更新的一部分，但已排在项目类型的最后一位，可见其被边缘化已成定局。
《告知书》特别强调了对“推倒重来、大拆大建”性质项目的处置措施。正在建设和已批待建的项目都面临重新评估，能否继续“拆旧建新”、“大规模搬迁”尚不可知。
房屋征收、土地征收范围缩小是必然趋势。居住在老旧房屋中期待改善居住环境的人们要冷静看待这一变化，对同样能实现“城市更新”目标的老旧小区改造、申请式退租等项目转变认识，抓住改善居住条件的机会。而仍身处棚户区改造、城中村改造拆迁中的被拆迁人，更要抓住这所剩不多的机会，合理设定补偿安置预期和诉求，争取在专业律师的指导下早日搬进新居。
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