在讨论安置房、回迁房和小产权房之前，首先需要明确这些概念的定义。了解了这些基本概念，你才能对相关政策和买卖条件有更清晰的认识。
什么是安置房呢?
安置房是由政府在征收了某块土地后，根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，提供给被拆迁居民的补偿性住房。
这类房产通常不会建在原有的征收地块上，因为征收土地往往是为了其他公共设施的建设，如能源、交通、水利、通信等项目。安置房一般会建在政府储备的土地上，或在其他地方征用土地来建造。如果你关注过土地征收公告，你会发现，部分土地征收是为了棚户区改造或旧城改造等安居工程。
需要注意的是，安置房由于未曾交纳土地出让金，因此其价格通常低于普通商品房。如果未来要进行买卖，必须缴纳土地出让金，费用较高。具体标准可以参照开发商的拿地费用，详细的缴纳标准可以通过搜索“土地出让金缴纳标准”来了解。
安置房在五年内是不允许交易的，只有在五年后才能获得房产证，并且进行合法的过户。
产权问题也很重要。安置房的产权人问题如果不弄清楚，可能会引发买卖纠纷。对于国有土地上的房屋，产权人即为房屋所有权人，也就是通常说的房主。而对于集体土地上的安置房，产权是以户为单位的。符合条件的所有人都属于安置人员，因此安置房的产权是由所有安置人员共同拥有的，这种情况称为共有产权。
在买卖共有产权的房屋时，单一产权人的决定不具有法律效力，必须得到所有产权人的同意才能完成交易。若你打算购买此类房屋，需等待五年后房产证下发，确定所有权人之后才可进行买卖。
回迁房的概念是什么呢?
回迁房通常由开发商取得土地后，按照拆迁补偿的要求，提供给被拆迁居民。这些房屋作为一种保障房，拆迁户除了可以选择回迁房外，还可以选择货币补偿，用这些补偿金去购买市场上的商品房。
与普通商品房相比，回迁房的质量常常存在一定问题。开发商提供回迁房的主要目的是为了履行拆迁补偿承诺，通常不会在材料和施工标准上投入过多。由于开发商的主要收入来自于开发商品房，回迁房常常处于一个较低的质量标准，因为开发商希望通过缩短工期来减少临时安置费的支出。
环境方面，回迁房往往不如商品房。例如，即便回迁房和商品房位于同一个小区，它们的环境也可能有较大差异。楼王等优质位置的房源一般不会分配给回迁房。
关于回迁房的买卖，主要有两种情况：一种是持有不动产权证的回迁房，这种房屋可以进行交易和过户，只是需等待五年后才能获得房产证。另一种是没有不动产权证，仅有回迁协议的房屋，这种房屋无法办理过户，回迁协议不被房管局认可。
那么，小产权房又是什么呢?
小产权房是在村集体土地上建设的房屋，也被称为乡产权房。产权证书不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，通常是宅基地使用证或村集体土地建设使用证。
宅基地仅限于本村村民使用，因此外村村民购买小产权房存在一定风险。购买后，由于你不是本村村民，可能无法对房屋进行改建或翻修，宅基地在房屋自然消失后会被村委会收回。法律上，小产权房的买卖不被认可，若遇拆迁，原房主可能会退还你的购房款，但拆迁补偿则归原房主所有。
律师不建议购买小产权房。如果你坚持要买，可以在买卖合同中加入拆迁补偿条款，确保该条款独立于买卖合同，以避免未来因拆迁问题产生纠纷。如果合同被法院认定无效，卖方需要赔偿买方全部损失，并同意将所有拆迁补偿权益归买方所有。
以上就是对安置房、回迁房和小产权房的详细解析，希望对你有所帮助。在考虑购买这些类型的房屋时，请务必谨慎，以免盲目跟风。如果还有其他拆迁问题，欢迎随时留言咨询。