对于投资商铺，鲸算师指出：
“关注投资回报率是关键。”
那么，如何准确计算商铺的投资回报率呢？以下是鲸算师提供的几种测算方法。
1、租金回报率＝年租金收益/购房总价
具体计算公式为：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
优点：这种方法计算简单，适用于一次性付款的情形。
不足：它仅考虑租金和房价，对于使用按揭贷款购房的情况适用性较差。
如果将计算细分为贷款和全款两种情况，则公式如下：
全款购买：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）
按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）
2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供)×12／(首期房款＋按揭款)
假设首付100万元，贷款60万元，按揭期20年，使用最新商业贷款利率。则投资回报率计算为：(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.76%
优点：考虑了租金、房价及主要投入，适用范围广，可以估算资金回收期。
不足：忽略了其他前期投入和资金的时间效应，对于多套投资的现金分析不够全面。
3、租金回报率分析法公式：(税后月租金-物业管理费)×12／购买房屋总价
该方法中，比值越高，表明投资的价值越高。
优点：综合考虑了租金和房价的关系，适用于选择优质地产。
不足：未涵盖所有投入与产出，未考虑资金时间成本，对按揭付款的分析不够具体。
4、内部收益率法公式：
累计总收益／累计总投入＝月租金×出租月数／(按揭首付＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋物业管理费)＝内部收益率
此公式未考虑付息和中介费用，所有收益和投入都在投资期内计算。
优点：内部收益率法综合考虑了投资期内所有的投入和收益，能够与租金回报率结合使用。内部收益率类似于银行存款的复利计算。
不足：此方法基于当前数据推断未来，未来租金涨跌仍是未知。
5、简易评估法，基本公式为：年收益×15年=房产购买价
这是国际上常用的一种评估物业投资价值的简便方法。
投资的目的在于获取盈利，所以不仅要计算收入，还需考虑各项支出。上述计算公式主要考虑了收入和支出，但也应关注其他可能的支出，例如购买商铺时需缴纳的契税为总房价的3%，是商品住宅契税的两倍。商铺的水电气热和物业管理费用按商业标准缴纳，远高于住宅标准。
计算商铺投资收益时，务必考虑以上支出，以获得更为准确的投资回报率。
