北京某平房小院的入口处。董红艳/摄
本报（.cn）记者董红艳 北京报道
在北京的二手房市场中，私产平房以其古老、狭小的特点，常被视为“老破小”的代表。虽然这些房源的居住体验较差，但由于其优越的学区资源和相对较低的总价，一直以来受到购房者的青睐，特别是用来“占学位”的需求较为旺盛。以往，总价超过300万元、单价超20万元/平米的情况屡见不鲜。
现如今平房市场的走势出现了变化。面对市场低迷，许多平房的价格大幅下降，降幅可达100万元。即使如此，有些房源经过降价依然难以成交。为了应对市场变化，越来越多的平房开始进行精装修，试图以此来提升居住属性并加速成交。
平房价格大幅回落
在北京，尽管90%的平房为公房，私产平房的数量却相对较少。由于这些平房的总价较低，并且学位资源不如高层住宅那般紧张，一直保持着较高的市场活跃度。
周千帆（化名）表示：“平房价格普遍下调，去年售价350万元以上的房源，今年降到200多万元。比如厂桥小学附近的14平米平房，从去年260万元降到现在的250万元，仍未能售出。十三中附小的18.8平米平房，去年售价358万元，今年280万元的价格也销售缓慢。”
张诗逸（化名）补充道，平房的价格下降尤为显著，“南城的平房降幅最大，像碳儿胡同小学的房源，降幅超过100万元。”即使北城平房也不再如往昔般受宠，什刹海片区的房源价格也有所下降。“之前300万元以下的北城房源几乎无望，现如今雷锋小学附近的房源也有150万元左右的。”
位于护国寺街附近的13.8平米平房，原报价260万元，今年已经下调至226万元。张诗逸还提到，“南城的大栅栏平房，现在总价100多万元即可入手，且可以进入实验一小。”
记者探访了西城区鼓楼大街附近一套约16平米的平房，该房源对应什刹海的鸦儿胡同小学。目前售价约为258万元，这一价格还包含十多万元的土地出让金。
周千帆认为，平房市场价格下滑与整体二手房市场的低迷息息相关，购房者更倾向于购买价格较低的高层住宅。政策放宽主要对楼房市场有利，对平房的刺激效果不大。
成交数据显示，北京二手房市场有所回暖，但价格仍然偏低。根据安居客的数据，2024年6月，北京二手房均价为49279元/平米，环比下降1.5%。而8月8日的住宅网签数据为542套，同比去年增长45.85%，但环比7月下降了8.55%。
除市场整体环境外，平房的学区资源也发生了变化。合硕机构首席分析师郭毅表示，由于生源减少和学区政策调整，平房的学区优势减弱。再加上各区的学籍政策调整，使得平房的教育资源价值有所折损。
尽管市场挑战重重，张诗逸仍然忙碌于接待看房者。她指出，“虽然平房市场变化大，但看房的人依然不少。”
对于未来走势，周千帆预测：“预计未来两年平房市场会逐步回升，但回升幅度有限。”张诗逸认为，目前平房价格已降至较低水平，如果资金充足，现在入手平房是不错的时机。未来，平房的市场可能会保持在相对低位。
精装修提升市场吸引力
记者注意到，现如今的平房中介信息中，越来越多的平房已不再是以往的破旧模样。《华夏时报》记者实地走访了东西城的多处平房。
在什刹海大石碑胡同的一处20平米的平房，经过精装修后，变身为复式一居室。房内新装的黑色边框断桥铝门窗、米白和草绿相间的墙面、时尚的长虹玻璃浴室门等，与传统的“老破小”形象大相径庭。房间内设施齐全，包括洗手台、洗衣机、电磁炉、油烟机、餐桌等，几乎可以“拎包入住”。
装修后的平房外观。董红艳/摄
装修后的平房内部。董红艳/摄
张诗逸表示：“该房源目前售价约315万元，适合自住，未来还可以增加天窗提升采光。如果出租，每月租金大约5000元。”她还提到，类似装修的平房在同一院落中也不少。
张诗逸坦言，精装修的主要目的在于提高房屋的市场吸引力，而不是直接增值。装修后的房价通常会打折，可能仅能收回装修成本的一半。
记者在胡同中观察到装修材料的运输和装修工具的摆放，周千帆透露，十三中附小的18.8平米平房最近也进行了装修，改成了全屋地暖loft，一室一厅，虽然挂牌价调至298万元，但实际成交价可能接近原价280万元。
精装修的平房吸引了更多购房者的关注。张诗逸告诉记者，她曾处理过一间装修前三年未能售出的平房，现在已收到意向金，正在商谈价格。
郭毅认为，通过精装修，平房的居住属性得到了提升。当居住属性优于学区属性时，平房的低总价优势更加突出。未来，更多平房会通过装修来提升市场竞争力。结合优质地段和周边资源，装修将对平房市场成交有积极影响。
周千帆表示，以前平房主要依靠学区卖点，现在装修成为了关键因素，装修后的房源不仅能更好地销售，还能在暂时无法出售时进行出租，获得收益。
张诗逸也指出，并非所有平房都适合装修。小面积的平房装修可能性较小，更适合用于占位和落户。对于平房，最重要的还是学区价值，装修的影响相对有限。购房者应关注片区和房源的匹配。
责任编辑：李未来 主编：张豫宁