近期，世邦魏理仕发布了一份关于《经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇》的深入分析报告。报告强调了商业地产需求在换挡提质的新引擎下所发生的结构性变革。
报告中指出，随着战略性新兴产业的崛起，这些产业已经成为优质写字楼和研发设施的主要增长动力，特别是在人才资源密集的一二线城市，企业选址扩张的焦点更加明显。
经济创新升级的背景下，新一代信息技术、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业迅速发展。与传统的制造业相比，这些产业因为其智力、技术和资本的高度密集特性，对优质办公和研发空间的需求更加迫切。
据世邦魏理仕的数据显示，战略性新兴企业在全国写字楼新租交易中的面积占比逐年上升，从2019年的24.6%增至目前的32.5%，并且在京沪商务园区中的占比超过七成，这反映了战略性新兴产业的重要性日益凸显。
随着战略性新兴产业的发展，其办公选址与人才资源的分布呈现出高度一致性。统计数据显示，自2019年以来，北京、上海、成都、深圳、广州、武汉、西安等七大城市成为战略性新兴产业写字楼新租面积的主要落脚点，其中京沪两地的新租面积占比超过半数，显示了这两个城市的领先地位。
随着高质量发展的推进，企业对办公空间品质的关注度日益提高。今年前三季度，全国18个主要城市的甲级写字楼净吸纳量占比创下历史新高，达到97%，这表明了企业对高品质办公空间的需求不断增长。
生命科学园区作为当前产业地产与高质量经济发展契合度较高的领域之一，其投资逻辑一端连接着老龄化和消费升级的人口趋势，另一端则与国内产业创新升级紧密相连。
伴随着研发支出的持续增长，对研发物业的需求也日益增强。世邦魏理仕对比京沪生命科学物业与其他研发设施的表现发现，前者在租金增长和出租率提升方面具有明显优势。生命科学研发设施在建筑规范、环境评价、行业许可、设备投入等方面的高门槛也使其租户具有较高的粘性。
在实体零售方面，随着防控措施的优化，线下消费客流迅速恢复，再次凸显了实体门店在全渠道零售链中的不可替代作用。实体门店正在向集消费、服务、体验和社交属性于一体的综合性场所转型。
世邦魏理仕认为，未来零售品牌强化实体门店网络的重要方向将注重“质”而非“量”，以体验驱动销售和社群营造为核心。据预测，2023年至2027年线下零售经营面积的累计增长率将达到9.4%，特别是与品质生活相关的手袋、旅行箱包、运动健康、休闲和美妆等领域将呈现更强劲的增长。
消费基础设施REITs有望进一步激发零售物业的大宗投资活力。自2023年3月公募REITs试点再次扩围以来，包括购物中心、百货商场、农贸市场等在内的消费基础设施已被纳入底层资产范围。至今已有数只消费基础设施REITs获得正式批准或在受理进程中。