大家好，我是勇谈。从某些角度来看，商业房产供过于求的现象背后隐藏着其“先天不足”的秘密。接下来，让我分享一些我的观察。
- 不要一概而论认为二手商铺不值得购买。即使在当前的房产背景下，新的商铺也面临着“有价无市”的境况
根据资料显示，2010年至2018年间，商业营业用房的销售价格经历了怎样的波动呢？
- 这背后的原因，实则与商铺投资收益偏低、收益渠道过于单一有着紧密的联系。众所周知，住宅房产的交易税费通常只占20%至25%左右，这也正是我和许多人一样不建议轻易买卖商铺的原因。
- 关于其他类型的房产，土地使用权限方面并没有明确的说明。
- 商铺等商业房产是否值得购买？答案取决于个人需求。投资风险确实要大于住宅。请牢记“无需求不购房”，若有实际需求，购买自然是可行的
让我们来看一下近10年商业用房销售面积的走势图。从图表中可以看出，2010年至2019年间，尽管2017年后商业用房销售面积有所下滑，但依然保持着每年约1亿平方米的销售量。这说明了什么？这表示商业用房的需求仍然存在，而非完全由投机炒作驱动。以下是几点观察：
- 以我所在的城市为例，近年来新建了许多商业中心。这些中心投入使用后，不仅提升了城市的“档次”，还促使老商业圈进行升级改造。
- 过后，许多餐饮和零售店铺面临倒闭，主要原因之一是房租成本过高。我曾给一些餐饮店主建议，如果生意稳定，购买商铺可能比长期支付租金更划算。
- 我有一位朋友在后买了套公寓作为工作室。当周边店铺纷纷关门时，他的生意却迅速恢复，主要原因就是避免了高昂的房租压力。
事实上，商铺市场的情况较之住宅市场更为健康。至少在商铺市场，投资热潮并不像在住宅市场那样盛行
回顾2010年至2018年住宅与商业营业用房的销售价格走势图，我们可以计算出商业营业用房的平均年涨价幅度为378元，而住宅则为424元。从增长率和投资角度来看，商业用房的投资热度并不如住宅那么高涨。这也是为什么在2016年底提出“房住不炒”的原因。这一主要是针对住宅房产的调控，毕竟住宅商品房背后涉及到的资源太过丰富。
- 对于二手商铺，多数情况下需谨慎购买。除了位置因素外，还需考虑产权到期后的一系列问题
商铺市场的萧条是近几年的常态。从长远来看，如果未来地方财政收入面临困难，不排除对商业房产征收额外税费的可能性。一旦税费标准过高，将适得其反。