在最近，不少朋友的留言中提及了一个话题——四十年产权的公寓是否值得投资。今天，就让我们来深入探讨一下这个备受关注的问题。
首先要澄清的是，官方并没有使用“公寓”这一词汇进行定义。在官方的分类中，我们更常听到的是住宅和办公楼两种类型。
所谓的“公寓”，其实是开发商将办公楼进行改造后的产物，这样的转变确实让人有些出乎意料。
正因为此，公寓的产权与商业建筑一样，均为四十年。若是工业用房改造的公寓，其产权则为五十年。
从出身来看，公寓这一类型并不被看作是正规的住宅选择。正所谓名不正则言不顺，公寓的出身给它带来了一系列的问题和挑战。
对于投资者而言，公寓的交易成本相对较高。
从居住的角度考虑，公寓的使用成本也同样不低。
就角度分析，公寓的合法性并没有住宅那么强大。
在购买新房时，公寓与住宅的契税存在明显差异。以一套价值100万的房子为例，公寓的契税会比住宅高出不少。
然而这还只是冰山一角。在二手房交易时，公寓与住宅之间的税费差异更是天壤之别。
进行二手房交易时，公寓需缴纳的税费种类繁多，包括个税、契税、、土地、城市维护建设及教育附加费、印花税等。
相较之下，住宅满两年后进行二手房交易时，只需缴纳个税和契税。
这就导致即使花费相同的金额购买公寓和住宅，公寓的利润大部分都会被繁重的税费所侵蚀。
或许有人会说，这些税费都是由买家承担，与自己无关。然而从另一个角度看，公寓的流动性较差。当考虑花费巨额资金购买房产时，买家自然会思考：为何不直接选择购买住宅呢？
尽管公寓不限购，但其首付通常需要达到总房款的50%，且年限仅限10年。这表明投资公寓的资金使用效率相对较低。
综合以上因素，我认为从纯房产投资的角度看，公寓并非理想之选。
（1）落户与教育问题
由于公寓的商用属性，其无法进行落户。这意味着无法享受辖区内的配套学校教育资源，对于有小孩的家庭来说，这无疑增加了教育成本。
（2）生活成本与居住环境
由于公寓本质上属于商业用房，其水电费、物管费的收费标准也按照商业标准执行。商业用房无法接入煤气和天然气，这增加了日常生活的成本。
公寓楼内常伴有各类公司办公室，人员复杂、环境嘈杂，不利于居住。这种环境对居住者的精神和心理都会产生一定的影响。
回顾历史，我国对商住类项目的界定日益严格，一线城市如北京、上海等地对“商改住”的管控日趋严格。
随着时间的推移，相关越来越严格。如2019年厦门的《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》等表明了这一点。
从高昂的交易成本到居住的不便，再到的不利影响，都不建议将公寓作为投资或自住的首选。存在即合理。公寓由于其商业基因，更适合用于商业用途如公司办公室、书店、美容美发店等。