咨询1：
尊敬的购房者，我正在考虑购买一套位于某项目的复式住宅。该房源的建筑面积虽小，但因是复式结构，所以空间感较大。单价为每平方米3.8万，但考虑到其实际使用面积和两层的设计，我认为它相当划算。我想了解这种复式住宅是否适合投资。
建议与分析：
1. 该项目虽然标明为商住公寓，但并非传统意义上的住宅。自2017年“326新政”后，公寓市场一直受到严格调控，投资需谨慎。虽然公寓租金收益尚可，但交易环节的税费较高，如涨幅达不到预期，可能造成投资回报率不高。
2. 需要注意的是，此房并非传统意义上的复式房。其设计可能只是通过楼层高度的调整来模拟复式效果，实际上并不能等同于真正的复式结构。这种设计虽然可能提供额外的空间感，但实际居住体验和正规复式房仍有所差距。
3. 该类公寓的设计可能会使使用面积降低，比如楼梯占用等。且该设计也可能会导致得房率偏低，可能低于65%甚至更低。
基于以上因素，我们建议对这类复式公寓的投资持谨慎态度。如您对复式住宅有强烈兴趣，建议考虑购买正规商品房的复式结构，其层高应达到标准。
4. 有关复式住宅的面积标准，只有当房本面积达到一定标准（如160㎡以上），且配有良好的居住体验时，才更可能达到理想的投资效果。
咨询2：
对于新晋父母来说，目前孩子刚出生，我们面临一个关于住房选择的难题。目前有两种方案：一是卖掉现有住房并利用手中资金购入学区房；二是抵押现有住房以筹金购买更小或学区一般的学区房。请问哪种方案更为合适？
建议与考量：
1. 考虑到孩子刚出生，预备学区房的选择不宜过早。年年有变，过早投资可能因变动而造成不必要的损失或影响孩子入学。
2. 抵押时需注意评估公司和银行的操作。房屋评估时通常会有折扣，银行额度也可能达不到预期，需提前做好充分准备。
3. 考虑到稳定性及实际需求，建议采取第三种方案，即保留现有住房作为投资，待孩子需要入学时再行决策。这样既能保证现在的生活需求，也能为未来留下足够的操作空间。
额外服务推荐：
1. 加入知识星球服务，获取关于购房时机、区域选择、社区户型等全方位的专业建议。
2. 购买章哥房产投资心得攻略，学习专业的房产投资方法论。