导言：不动产，指依自然属性或法律规定，无法移动或移动后将失去原有价值或效用的土地、土地附着物及与之相关的物品。那么，为何法定不动产不能质押？其与动产之间又存在哪些差异呢？接下来，让我们一同探讨。
（一）自然特性
不动产的自然特性主要体现在其作为自然物的固有属性。
1. 不可移动性：即地理位置固定，无法进行空间位置的移动。
2. 独特性：包括位置、利用程度及差异等方面所带来的独一无二性。
3. 耐久性：土地因其使用或放置不会损耗或毁灭，反而可能增值。我国土地有使用年限的规定。
4. 数量有限性：土地总量固定，经济供给量则具有弹性。
（二）社会经济特性
不动产的社会经济特性体现了人们之间的社会关系和经济关系的特性。
1. 价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价亦大。
2. 用途多样性：指空地所具有的多种利用可能性，如从商业到居住等不同用途的转换与并存。
3. 涉及广泛性：不动产涉及社会多方面，对外界产生影响的能力强。
4. 权益受限性：通过多种进行管理，如权、征收权等。
5. 难以变现性：由于价值高、不可移动及受限制等因素，其变现能力较弱。
6. 保值增值性：指不动产因各种因素如交通改善等而增加的价值，以及其抵御通货膨胀的能力。
关于抵押与质押的区别，抵押是指债务人提供财产作为债权担保但不转移财产的占有。而质押则是债务人将动产交给债权人占有，以此作为债权的担保。质押适用于动产，不动产无理质押手续。
不动产的物权证明是其凭证，交付不动产凭证并不等同于不动产的交付和占有。作为担保财产的不动产无法转移，故只能办理抵押手续。
在经济学中，动产与不动产有着明确的定义和区别。动产是指能够移动而不损害其经济价值及用途的物，而不动产则是无法移动或移动将损害其经济价值及用途的物。
对于一些看似不动的物品如电脑、电视、书桌等，虽然平时人们不移动它们，但这并不意味着它们是不动产。因为这些物品均可以移动而不会造成价值上的损失。你的电脑、电视、书桌等实际上都属于动产。
动产与不动产在某些情况下可以相互转化。例如，果园中的果实挂在果树上时是不动产，但采摘下来便成为动产。同样，钢材水泥等原本是动产，但用其建造房屋后便成为不动产。
在法律上，动产和不动产的区别在于其得失变更的方式以及在诉讼管辖和涉外法律适用上的差异。动产采用交付，而不动产需进行登记。在诉讼管辖上，动产遵循属人，而不动产则遵循属物。