最近听闻一些降价案例，让我对房地产市场产生了关注。
近期与青浦徐泾的中介小哥交流时，他告诉我附近的馨浦苑两房挂牌价曾高达239万，但与去年同期相比，价格下降了约25%，这降幅着实令人。而在浦东金桥的类似房源，虽然经历了3年的时光，价格却也下跌了22%。中介朋友表示，类似馨浦苑在2024年的价格波动并非个例。
在深入探究后，我发现中介在介绍价格时往往会将市场情况说得较为悲观，同时即使是同户型房源，因楼层和装修差异，价格也会有所不同。我决定采用数据+市调的方式，去深入了解上海外环外二手市场的真实情况。
通过数据和市调，我发现外环外的房屋去化速度明显慢于全市平均水平，尤其是纯外环区域的存量房源占比在逐渐上升。这表示在外环外，二手房的流通性较差，成交量占比较低。从各环线的成交量占比变化中可以看出，随着的放开，购买力被逐渐引导至内环内。
进一步观察，我发现外环外的次新房源价格波动与新房市场有很强的关联性。由于外环外新房供应量大，且存有大量待售新房，这使得次新房的市场存在感较低。加之当新房还限价时，次新房的价格更是难以上涨。的引导也让购买力更多地流向内环内。
在探究其背后的形成逻辑时，我深感不论是内环还是外环，只要供求关系出现失衡，结果都是相似的。重要的是理解其背后的逻辑。如今的内环内因其丰富的教育、、商业资源以及便捷的交通和产业分布，成为了更多人首选的购房区域。
对于购房者来说，选择外环内还是外环外，不仅仅是价格考量，更多的是对未来接手人群和市场前景的预判。过去十年里，一些外环外的点状板块如南翔、莘庄等也曾有过较好的楼市行情。如何让这些点状抓手形成线连成面，则是我们需要深入思考的问题。这关系到房价的基本面，也是决定一个区域长期发展的关键。