一位朋友以其精明的商业眼光和多年的经商经验积累了不菲的财富。她将这笔钱投入到深圳坪山区的房地产市场中，购置了几套小公寓。每套公寓的面积在三十几平米左右，总价大约在百万元上下。
这些公寓的投资并未如她所愿，市场租赁行情冷清，大多数时间处于空置状态，只能偶尔以每月两千元的租金出租。近期，由于她的生意遇到了一些问题，她希望能通过售卖这些公寓来缓解经济压力，但即便是原价出售，也无人问津。
不幸的是，这位朋友似乎陷入了一个房产投资的大困境。近几年来，许多购买了公寓的业主都遭遇了相似的处境。公寓的价格停滞不前，想要变现更是难上加难，而租赁市场也显得颇为冷淡。
开发商利用其吸引人的广告词——“小户型、低总价、不限购、不限贷”，吸引了许多投资者购买公寓。在房产界的老手们心中，公寓却是一个埋葬投资者的深坑。原因如下：
公寓的设计往往导致其电梯使用困难，上下班高峰期一梯需服务十几户甚至二十几户居民。
公寓的产权期限相对较短，仅有40-50年。尽管其初期价格较住宅低廉，但考虑到产权期限，其实际价格优势并不明显。
公寓的水电费用及物业管理费用通常高于普通住宅，且多数公寓不通燃气，使得居民的日常生活成本增加。
公寓的居住设计并不合理，其餐厅、客厅、卧室通常连为一体，缺乏阳台，无法晾晒衣物，且采光和通风效果不佳。
公寓本质上属于商业地产，其配套设施按照商业标准建设，对于居住而言并不完善。如停车位不足，常与住宅业主产生争夺。
公寓不具学位和户籍落定权益，这对于大多数寻求房产教育及社会福利资源的普通居民来说是一大损失。
公寓的增值空间有限，难以抵御通货膨胀，更像是一种消费性投资，居要依赖长期的租金收益来回收投资。
公寓的交易成本高昂，有时可达成交价格的10%-30%，这使得许多潜在买家对购买二手公寓望而却步。
购买公寓时，首付比例较高，按揭期限较短，且利率上浮。部分银行甚至不接受公寓申请。
在二手房市场中，公寓往往难以找到接盘者，购买公寓的风险较大。
鉴于公寓投资的诸多不利因素，近年来市场上却依然涌现出大量公寓项目。这背后的原因在于房地产开发商的发展策略。在住宅配建商业地产的模式下，当商铺销售不佳时，开发商便会转而推出公寓项目以图获利。
总体来看，对于普通投资者而言，若考虑房地产投资，我更建议选择商品住宅而非公寓。